Le 8 novembre 2019, le décret du 2 mai 2019 modifiant diverses législations en matière de bail à ferme a été publié au Moniteur belge. Il s’agit d’une véritable réforme du bail à ferme, une matière qui n’avait quasiment plus évolué depuis 1988, donc il y a plus de 30 ans.
La réforme modifie les anciennes dispositions sur de nombreux points et entrera en vigueur le 1er janvier 2020.
Les nouvelles dispositions visent d’une part à garantir aux agriculteurs un accès dans la durée à leur outil de travail qu’est la terre et d’autre part une meilleure transparence et plus d’équité dans les relations contractuelles pour les propriétaires.
Parmi les nouveautés de la réforme, il convient notamment à citer :
- L’exigence d’un contrat écrit:
L’ancien régime prévoyait déjà que le bail soit conclu par écrit. Toutefois, il y avait une large possibilité de conclure des baux verbaux de sorte qu’il n’était pas pleinement satisfait à l’exigence de l’écrit.Ainsi, il existait une présomption de bail à ferme dès que le propriétaire donnait jouissance d’une terre à un fermier ou agriculteur et qu’il y avait un paiement.La réforme renforce l’obligation de contracter par écrit en instaurant une action devant le juge de paix permettant de forcer à dresser, compléter ou signer une convention écrite, si cette dernière n’a pas été actée par un écrit lors de l’entrée en jouissance du preneur du bien loué.
En outre, toutes les conventions doivent désormais contenir certains éléments minimaux, à savoir notamment l’identité des parties contractantes, la date de prise de cours, la duré du bail et le type de bail ou la désignation cadastrale des parcelles.
- Enregistrement obligatoire:
Le contrat de bail doit être enregistré. Il s’agit d’une formalité obligatoire imposée par le code fiscal et le code des droits d’enregistrement.
- Un état des lieux d’entrée:
Désormais, les parties contractantes sont obligés de dresser un état des lieux d’entrée détaillé contradictoirement et à frais communs. À ce sujet, un modèle-type a été publié au Moniteur belge en annexe du décret.
- Deux nouveaux types de baux:
Le bail de courte durée (5 ans au maximum) et le bail de fin de carrière.
Le bail de courte durée est de maximum 5 ans et est destiné aux situations particulières, par exemple en attente d’une liquidation de succession ou en cas d’incapacité ou de maladie grave du propriétaire exploitant.
Le bail de fin de carrière permet aux parties contractantes de poursuivre de commun accord le bail au-delà du 3e renouvellement et ceci pour une période égale à la différence entre le moment où le preneur aura atteint l’âge légale de la pension et son âge à la date du début de contrat.
- Fin aux abus:
Avec la réforme, il est mis fin à certaines actions souvent considérées comme abusives.
Ainsi, le droit de préemption n’existe plus lorsque le preneur a atteint l’âge légale de la retraite, qu’il bénéficie d’un revenu de pension et qu’il est sans repreneur sérieux.
En outre, il est mis en place une sanction effective en cas de sous-location non-autorisée par un écrit préalable dans le sens où le bailleur peut dans ce cas demander la résolution du contrat.
Les nouvelles dispositions seront d’application à partir du 1er janvier 2020.
Sources :
- Décret du 2 mai 2019 modifiant diverses législations en matière de bail à ferme, M.B. 8 novembre 2019, p. 104322.
- LYSY B., La réforme wallonne du bail à ferme sera applicable dès 2020, in site Kluwer – Actualités, 12.11.2019 [en ligne], https://polinfo.kluwer.be, consulté le 19.11.2019.